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從數據看房地産崩盤論真僞


來源:杭州公司三升体育官方网站律师 網址:/ 时间:2016/11/17 10:24:16

原标题:從數據看房地産崩盤論真僞

  近期各種對于樓盤降價的新聞報道源源不斷,從溫州、杭州、甯波,到一線城市北京和上海的部分樓盤也加入到降價打折行列中,樓市有降溫的迹象。同時據國家統計局公布的數據顯示,2014年1至3月全國商品房銷售量價齊跌,房地産開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看,房地産市場的蕭條在2014年初開始顯現端倪。但是這樣的蕭條會持續延伸下去嗎?房價真的會出現大幅下跌嗎?地産股股價也會受牽連繼續下探嗎?

  全國房地産市場和主要大城市房地産市場現狀

  三升体育官方网站從最新的官方數據統計發現:全國住宅類商品房待售面積累計幾乎呈現穩步上升的趨勢,目前全國待售面積已經靠近3.5億平方米,整體待售面積龐大,同時在進入2014年後住宅類銷售面積每月都呈現緩慢下降的趨勢,庫存加大,銷售不暢,導致全國住宅類商品房去化月數也在逐漸上升,但住宅類商品房全國整體去化月數壓力並不是很大。只是具體到各主要城市之間卻差異巨大,去化壓力也是千差萬別。

  停止2014年5月14日的統計數據,三升体育官方网站從13大城市商品房存量套數排名可以看出:庫存最多的主要集合在浙江和青島,幾乎從旧年同期以來就一直處于全國最前线,即使不再有新的商品房推出,去庫存也需要很長一段時間,這也驗證了最近樓盤降價新聞報道最多的主要集合在甯波和杭州的事實。其他城市去化壓力不是非常大,庫存環比都微幅增加大概減少,同比除了蘇州和福州增幅較大,其他城市增幅在10%上下。因此各主要大城市房價下降的並不明顯。這與下圖2014年前4個月全國主要城市住宅成交價均值也吻合。

  三升体育官方网站從今年前4個月的各城市房屋成交均價平均值與旧年下半年成交均價的平均值比較來看:一線城市北京、深圳、上海房價一直處于全國最前线,而且除了上海有微幅的下降外,北京、深圳房價依舊處于上漲趨勢;其他主要城市商品房成交均價也幾乎都處于上漲的態勢,只有個別城市如上海、天津、惠州有微幅下降。同時三升体育官方网站從近3年的價格同比也可發現,大部分城市成交均價同比都處于上漲態勢,只有少數城市如天津、杭州、無錫有所下調。

  三升体育官方网站從上述數據可以看出:房地産市場成交量大幅回落,而房地産開發商的热情與成交量息息相關。2013年全國40個大中城市一線,二線城市同比出現小幅下降,三線城市稍微上漲,這也和國內具體主要城市的房屋新開工面積在2013年漲跌相吻合。當時間進入到2014年後除了河北石家莊因前期的京津冀一體化政策的影響,新開工面積出現大幅上漲外,其他40個大中城市和國內具體主要大城市新開工面積同比全部出現大幅下降,尤其是二線城市降幅更大,因此二線城市地産市場壓力可能會更大一些。

  全國主要大城市房地産市場有所降溫,庫存在增長,成交萎縮,新屋開工也大幅低落,但房價卻依然堅挺。雖然房地産市場有陷入对峙的迹象,但是房價短期要大幅下降大概如部分新聞媒體評論員所謂的崩盤言論還爲時過早。而局部城市過高的庫存將壓制該地區的房價上漲預期,由于一個城市的新增生齿購買力較大程度決定于城市經濟的繁榮程度,在産業經濟無法維持較高速增長的情況下,房地産需求不振導致的去化緩慢將給房地産企業帶來高額的時間成本,結合管理層加大供給的市場化調控預期,未來房地産去化的壓力不容小觑。

  在房地産企業錯綜複雜的資金鏈條關系當中,一旦有企業資金斷裂,將引發連鎖反應,造成較大範圍內的經濟負面影響,最明顯的變化將是地方財政收入的減少,最悲觀的情景則是企業倒閉,失業率上升,這亦使得地方政府不得不仔細考慮如果房地産銷售萎靡,到底要不要救市?

  地方政府有多依賴房地産市場?

  據日前媒體報道:繼南甯率先打響了救市的第一槍之後,銅陵也加入樓市救市隊伍。加上日前南甯、天津濱海、杭州蕭山、無錫4城,2014年以來明確救市城市已增至5個。此外,溫州、長沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購的可能性。

  一旦樓市出現蕭條,地方政府都會想方設法放松樓市調控政策大概是變相出台優惠政策去刺激房地産市場,主要原因在于:在地方政府財政收入中,土地出讓金占了大半江山。以下圖,地方政府土地出讓金和地方財政收入圖。

  房地産一直是地方政府財政收入的主要來源,沒有房地産行業的支撐,地方政府財政收入就會出現嚴重縮水,樓市綁架了地方政府的收入,這也是地方政府要給房地産松綁的政策意圖。

  據審計署數據,地方政府負有償還責任的債務增長較快。停止2013年6月底,省、市、縣三級政府負有償還責任的債務余額105789.05億元,比2010年底增加38679.54億元,年均增長19.97%。

  地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高,停止2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34865.24億元,占省、市、縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%。地方債務規模還在不斷增大,而靠土地收入來償還地方債的占比又大,因此土地收入對地方政府來說至關主要。

  從地方政府來看,並不希望樓市出現大幅的下跌和調整,一旦房地産市場不景氣,必然會影響開發商拿地的热情,直接會影響地方政府的賣地收入。地方財政收入結構不改,地方債不能抑制息争決的話,土地價格就難以下降。開發商土地成本高居不下,樓市大跌的可能性也就不大。這也是近五年中心調控政策一波又一波,信貸政策持續收緊,樓市供應量也不斷增加的情況下,房價卻依舊不斷上漲的主要原因。因此雖然目前房地産市場微顯蕭條,成交量也處于萎縮中,部分城市樓盤房價出現打折降價的情況,但短期想從根本上改變房地産的價格走勢還是很難。

  房地産上市公司未來還能風光依舊嗎

  行業毛利率和淨利率掉頭向下

  三升体育官方网站從近9年房地産行業年毛利率和淨利率以落第一季毛利率和淨利率圖可看出:從2012年第一季開始就出現大幅下降。隨著市場蕭條,行業融資資金更加困難,資金成本會進一步上升,預計2014年上市房地産公司的毛利率和淨利率依然難有明顯回升,這將導致行業利潤率面臨進一步下行壓力。

  行業存貨和存貨銷售比呈上升趨勢

  根据W ind行业分类中对房地产板块的存货和存货销售比可看出:房地产上市企业存货逐年增加,而且增速加快,远远大于公司的主营收入增长速度。行业前期处于蓬勃发展期,开辟商拿地和新开工力度都较大,导致了存货持续大幅上升。三升体育官方网站从存货与主营收入比大概的估算,如果企业停止开辟,也需要两至三年才能消化掉现有的存货。整体去化周期较长,中小房地产商因资金流动不畅的话,打折贬价增加销售量大概会成为常态。

  数据统计显示天下房地产市场总体没有大幅走坏,但部分城市库存大,成交萎靡,去化周期长。同时三升体育官方网站从w ind行业分类的157家地产上市公司(包括B股)数据统计也可看出,行业整体毛利率,净利率呈下降趋势,略显不景气。但是地方政府的财政收入对土地财政的依赖性高,推高了土地成本,正常经营的开辟商不可能会亏本销售。所以从生产成本方面来看房价大幅下降的可能性不大,只会是部分资金链断裂和紧张的地产商会让渡部分利润,出现少量打折贬价促销的楼盘来促进成交,回笼资金。在这种情况下,地产行业未来必然会面临一些主要的调整,资金充裕的大型地产商,在减少新开工,逐步去库存的同时可以吞并重组小型面临困境的地产商,促进行业的整合和重组。

  雖然不同地區城市的庫存去化情況不一,但從全國住宅商品房的去化月數來估算,均值情況下,全國的去化周期並不是太長,數字不足5;但局部地區如甯波,去化周期高達54.84,該現象表明,所謂的國內房地産泡沫問題是地區的結構性問題,而非普遍現象,這樣的情況亦一定程度上約束著房價的穩健。即使房地産價格面臨回調,較大可能上也只是局部性的調整,即使因爲資金、資源、預期的傳導性作用導致全國性的房地産趨冷,也將是一個需要時間來演變的過程,短期而言,房地産市場依然是冰上舞者,危險中伴隨著魅力。産業轉型升級穩健、生齿資源持續流入的城市,房價的支撐作用將更明顯,這亦將帶來一定的投資機會。因此對于上市的各項經營良好的大中型地産企業是個重大機會,危機中會孕育著大機會,值得三升体育官方网站去挖掘。

  房地産股的價值剖析

  房地产板块个股大部分从2013年年初开始下跌,跌幅较大。目前整个行业市盈率(T T M,整体法)为11.31倍(根据4.30日收盘价和W ind行业分类成分股计算),整体市盈率较低。

  在困境下中小房地产公司有可能面临被兼並收購重组的可能性,而大型资本雄厚的地产企业会强者更强,市场占有率会更高,经历过萧条后更有利于它们的发展。三升体育官方网站统计市盈率在10倍以下的前24家地产开辟商的净利润(近3年增长率)达18家,其他中小型开辟商的净利润出现下滑的较多。

  因此真正有價值的地産企業長期投資還是有必要的,在行業蕭條和中小開發商被進一步兼並洗牌後,房地産市場還將迎來健康穩定地發展。

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