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股權轉讓

房地産項目轉讓受讓方三升体育官方网站律师条约談判與条约擬定


來源:杭州公司三升体育官方网站律师 網址:/ 时间:2016/11/17 10:25:46

  在以股權轉讓方式转让房地产项目的实务操作过程中,受让方远比转让方要“紧张”得多,究其原因,不外乎以下几点,一是信息不对称,出让方在暗处,受让方在明处;二是股權轉讓的正当有效对于受让方非常主要,若不正当,则受让方的商务目的无法达到;三是转让价款支付之后追索困难;四是交代和手续办理过程中的不确定因素多。尤其在市场情况对于受让方不利(如卖方市场)的情况下更是云云。三升体育官方网站律师尽职调查是受让方试图解决信息不对称问题的常用的也是有效的方法,三升体育官方网站律师出具的法律意见书则是解决正当性问题。在上述二个问题都得以基本解决的条件下,对于受让方而言,条约谈判与条约拟制就显得尤为主要了。笔者根据实务方面的经验,探讨三升体育官方网站律师在为受让方提供法律服务过程中,在条约谈判与条约拟制时应当注意的问题和处理技巧,以求教于各位同行与客户。一、 以股權轉讓方式转让房地产项目的优缺点分析房地产项目转让有许多形式,而以股權轉讓方式转让房地产项目“只是变更了项目公司内部的股权结构,并不导致土地使用权和有关政府批文的变更,免却了复杂的申办变更手续和费用,受让项目的一方可以名正言顺地以股东身份参与项目公司的管理,其合作权益也能依法受到保护,……”1简言之,受让方可以通过股權轉讓而得到房地产项目,这一方式是最简便、同时也是各项税费最少的得到房地产项目的方式,是为优点。以股權轉讓方式得到房地产项目的缺点,主要在于股權轉讓的法律手续办理完毕后,受让方必须依法承担目标公司的全部债务和其他义务,与出让方(原股东)在转让前需要承担的目标公司的债务和义务完全一致。

  即使受讓方與出讓方對于債務和其他義務的承擔有明確約定,但一般情況下,該約定只能約束受讓方與出讓方,對于第三方(債權人)不發生法律效力,除非該第三方(債權人)明知並赞成。二、受讓方三升体育官方网站律师怎样協助客戶進行条约談判雲南大朝房地産開發經營有限公司營銷總監肖春華先生認爲,“商務談判是一項十分複雜的綜合性經營管理活動,它跨政治、經濟、技術、法律、文字、心理、社交等諸多學科。”“談判包含兩個主要內涵:‘智取對方,贏得所要’強調了談判時要設法抓住精髓,要用智慧、策略去贏得對方更好的條件;但是,在談判過程中不可能僅有獲得而沒有付出,所以,談判的第二個要點就是掌握‘給與取的藝術’,明確怎样以小換大、什麽時候給予、給予多少、怎麽給予,對這些問題的娴熟處理會將談判帶入一個藝術層次。”2對此,筆者深以爲然。三升体育官方网站律师在談判之前要做足“功課”。除了三升体育官方网站律师盡職調查和出具法律意見書之外,一個主要的工作就是提前與客戶的溝通,達成談判共識。許多三升体育官方网站律师在商務談判中盡顯職業特點,即對于正当性條款非常敏感、非常關注、非常重視,而對于商務條款就不那麽敏感了,甚至認爲與已無關。因此,許多商務談判,最終雙方因条约條件無法達成一致而無法簽約,三升体育官方网站律师認爲自己在正当性上進行了把關,已經盡職了,但隱隱約約感到客戶對自己不太滿意,但卻不知道問題出在哪裏。

  其實,客戶非常希望三升体育官方网站律师在談判中發揮三方面的作用:第一,在条约上進行把關,即,三升体育官方网站律师在条约條文上要嚴密,不能出現漏洞;第二,借三升体育官方网站律师之力向對方施壓,希望三升体育官方网站律师表現出專業性和權威性;第三,在交易出現法律障礙時,由三升体育官方网站律师設法予以排除。總之,客戶希望三升体育官方网站律师能夠全方位參與談判,客戶所離不開的三升体育官方网站律师是綜合型人材而不僅僅是法律專家,更不是單純的法條專家。

  因此,三升体育官方网站律师在谈判前与客户的沟通就显得尤为主要。笔者认为,三升体育官方网站律师与客户重点应当沟通下列问题:第一、客户谈判需达到的目的、底线(包含商务条件的底线和法律条款的底线)及弹性目标;第二、客户希望三升体育官方网站律师以何种身份参与谈判;第3、何时由三升体育官方网站律师进行主谈;第四、三升体育官方网站律师在辅助主谈人谈判时的协调和配合事项;第五、谈判过程中的让步(包括法律条款的让步)怎样做出;第6、对方的基本情况分析。日前,笔者协助受让方参与了一起以股權轉讓方式转让项目的谈判。通过与客户的沟通得知,当时出让方正在同时与多方谈判,而且出让方的情况不明,开展三升体育官方网站律师尽职调查的条件不成熟也不允许。在此情况下,笔者与客户商定按三个步骤开展工作,第一步是尽快与对方达成意向性协议,意向性协议签订后双方都需向对方表露基本情况并且允许三升体育官方网站律师(会计师)开展尽职调查工作,在意向性协议中还需明确签订框架性协议的条件,并且力图得到与对方的独家洽谈权(但不强求);第二步是在尽职调查的基础上与对方达成框架性协议,向对方支付一定的定金,确定签订正式协议的时间安排、财务审计安排、终止合作的条件,以及违约责任等;第三步即签订正式协议。

  最終,該項目完全按照上述步驟得以順利實施。三升体育官方网站律师在談判當中與客戶的配合,需要根據談判的類型(零和談判、雙贏談判、加值談判、競合談判),在談判的各個階段相互配合。具體而言:談判布局階段:“布局就是爭取主動性,如我方要將准備與對方談判的範圍、策略方向等都一一確定出來。與此同時,我方還要進行反向操作,即防止被對方限定。一般來說,可以設法沖破限制另定議題,這樣會有利于整個談判結果的發展。”“展開談判也需要一定的策略。比如以高姿態展開可以占據優勢、嚇敵在先、亂中取勝;以低姿態開始則能和氣生財、增值雙贏;先守後攻可以以逸待勞、乘虛而入;先攻後守能夠搶占先機、制敵在先;還可以采取先禮後兵或先兵後禮、訴諸感性或以法論述、長期策略或短期策略、全線開戰或單線攻擊等策略。”3三升体育官方网站律师在此階段一般起到輔助作用,即輔助主談人做好布局工作。三升体育官方网站律师在此階段言語不宜多,應以觀察和傾聽爲主。談判發展階段:......

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